Государственное ипотечное учреждение финансирует достройку «замороженных» объектов в Украине с готовностью не ниже 25% и выкупает у банков все ипотечные кредиты, удовлетворяющие требованиям учреждения. По итогам 2011 г. ГИУ в целом направит на стимулирование строительной отрасли через финансирование недостроенных объектов 840 млн. грн, на рефинансирование ипотечных кредитов – 100 млн. грн, а в следующем году сосредоточит свое внимание именно на ипотеке. О том, как государство поддерживает ресурсами строительную отрасль и вовремя корректирует законодательство, а также о том, когда ипотека станет действенным инструментом на рынке, в эксклюзивном интервью Building.ua рассказал глава Государственного ипотечного учреждения Виктор Миргородский.
Building.ua: Сейчас доля ипотечного кредитования составляет около 5% от общего объема кредитования населения, какое соотношение было до кризиса?
В.Миргородский: До кризиса и потребительское кредитование, и ипотечное были высокими. Их соотношение было приблизительно равным, то есть 1:1, а сейчас 1:20. Анализируя 2007-2008 гг., когда ипотечное кредитование в нашей стране находилось на пике, когда банки «налево и направо» выдавали ипотечные кредиты и только ленивый их не получал, видно, что тогда требования к заемщикам были очень низкими, банки предполагали, что рынок строительства будет расти вечно, поэтому, не задумываясь о платежеспособности клиента, выдавали кредит.
Building.ua: Каково это соотношение в стабильных условиях развития экономики?
В.Миргородский: У меня нет усредненных данных. Но что такое здоровая экономика? Тот кризис, свидетелями которого мы являлись, возник из-за нездоровых аппетитов банкиров на рынке ипотечного кредитования. Фактически в США был создан очень большой искусственный спрос на недвижимость, он поддерживался за счет ценных бумаг, а потом вышел за пределы Америки. Искусственный спрос плюс завышенные цены – и в один прекрасный момент стало очевидным, что спрос «дутый», поскольку люди, получившие кредиты, оказались неплатежеспособны. Украина – не исключение, в рыночной экономике сложно удерживать на сбалансированном уровне спрос и предложение. Увы, кризис присущ рыночной экономике, потому что получение прибыли – главная цель любого субъекта предпринимательской деятельности, и чем больше объемы, чем большую часть рынка занимает этот субъект, тем меньше он обращает внимание на то, что в какой-то момент произойдет перепроизводство.
Building.ua: Но в нашей стране перепроизводство жилья – не ближайшая перспектива…
В.Миргородский: Совершенно верно, в нашей стране действительно есть очень большие возможности для развития ипотечного кредитования, для развития рынка жилищного строительства, ведь у нас очень большой отложенный спрос. На душу населения мы в два раза меньше обеспечены жильем, чем Европа, и в три раза меньше, чем Америка.
Building.ua: И все-таки, что необходимо для возрождения ипотечного кредитования?
В.Миргородский: Прежде всего, нужно чтобы банки «хотели». Но пока желания нет. Почему? Прежде всего, у банков на сегодняшний день нет ресурсов. Раньше они кредитовали за счет валютных ресурсов, которые получали от своих материнских компаний. В 2006-2007 гг. банки очень сильно фондировали в валюте, они получали дешевый долгосрочный ресурс, поскольку эти деньги шли в капитал и ими кредитовали население. На сегодняшний день порядка 70% кредитного портфеля всех банков – это ипотечные кредиты, выданные в валюте.
Но в сентябре Верховная Рада приняла закон, которым запретила кредитовать население в валюте. Ипотечные и потребительские кредиты населению теперь можно выдавать только в гривне, а ее-то как раз у банков в нужном объеме нет.
Таким образом, банки не хотят и не могут кредитовать. Не могут – потому что нет ресурсов. Не хотят – потому что нынешнее законодательство, регулирующее отношения между кредитором и заемщиком – не в пользу кредитора. Сейчас очень сложно как-то повлиять на заемщика путем реализации права кредитора или банка на залог. Например, законом 3795, который вступил в силу 16 октября, внесены изменения в законодательные акты относительно взаимоотношений кредиторов и потребителей финансовых услуг. Относительно ипотечного кредитования там прописано, что в случае, если заемщик не в состоянии обслуживать кредит, банк может его выселить по решению суда, но выселить не на улицу, а в специальные дома, которые государство должно создать именно для таких случаев. То есть норма прописана, но она не действует, ведь таких домов государством не создано, поэтому выселить человека или семью на сегодня возможности нет.
Building.ua: Кто должен строить и финансировать эти дома?
В.Миргородский: Я думаю, этим вопросом должно заниматься правительство, может быть, Минрегионстрой, в законе пока ничего четко не прописано.
Еще одна законодательная нестыковка, которая не стимулирует ипотечное кредитование, связана с механизмом оформления прав собственности. Создана схема, когда банки, выдав кредит на покупку квартиры, в течение месяца остаются без залога. Как правило, человек покупает квартиру, не имея нужной суммы, поэтому он идет в банк, где его кредитуют, но при условии, что купленная квартира сразу оформляется в ипотеку. Сегодня нет механизма, который бы позволял сделать это одновременно с покупкой, от момента подписания договора купли-продажи до регистрации прав собственности и оформлении ее в ипотеке проходит некоторое время. И на это время – порой месяц – кредит оказывается без залога. Что мешает мошеннику получить кредит, подписать договор на покупку, а через пять минут подписать договор на продажу? Для банка это очень большой риск махинаций. И это еще одна причина, из-за которой банки неохотно кредитуют. Эти проблемы надо решать законодательно, для того, чтобы сбалансировать учет интересов кредиторов и непосредственно потребителей финансовых услуг, заемщиков.
Building.ua: Как изменился за время кризиса интерес населения к ипотечным программам?
В.Миргородский: До кризиса источником финансирования строительной отрасли было в основном именно население. Но в результате финансового кризиса интерес к этому рынку упал. Вина, признаем, в этом есть и застройщиков, которые, получая деньги на строительство конкретного дома, распыляли их. Кроме собственно объекта начинали закладывать другие строительные площадки, в надежде, что как только площадки будут заложены, найдутся новые покупатели этих непостроенных квадратных метров, и компании будут постоянно подпитываться финансовыми ресурсами, что позволит им строить не только этот конкретный дом, но и вести работы на всех площадках, которые закладывали параллельно. В результате кризиса этот мощный поток финансирования иссяк, и объекты замерли.
Население, увидев такое огромное количество объектов незавершенного строительства, поняло, что кредитовать строительство нового жилья очень рискованно, потому что можно инвестировать, а в результате не получить ни жилья, ни собственных средств. И в 2009 г. рынок остановился, население перестало верить застройщикам.
Что касается «вторички», то многие люди, которые бы хотели приобрести жилье, ожидают дальнейшего падения цен на рынке, поэтому тоже не участвуют своими деньгами или заемными средствами в процессе работы ипотечного и строительного рынков.
Я считаю, что банки должны финансировать застройщиков напрямую, если население увидит, что те объекты, которые были заложены до кризиса, достраиваются, то граждане снова повернутся лицом к строительной отрасли и начнут, как это было до кризиса, возрождать инвестирование строительной отрасли.
Государство должно создавать условия для развития бизнеса, а бизнес должен реализовывать эти возможности.
Building.ua: Кроме законодательных изменений, какие еще меры предпринимало государство, чтобы стабилизировать ситуацию на строительном рынке?
В.Миргородский: В 2009-м году, когда все остановилось, государство приняло ряд экстренных мер, чтобы строительная отрасль все же продолжила как-то существовать. В 2009 г. было принято постановление, согласно которому Государственное ипотечное учреждение должно было профинансировать и достроить 168 объектов по всей территории Украины. Мы уже достроили 162 объекта, причем достраивали, чтобы приобрести там 5,5 тыс. квартир для тех категорий населения, которые стоят в очереди и имеют право на бесплатное получение жилья.
Building.ua: Но это не совсем дело ипотеки…
В.Миргородский: Это совсем не дело ипотеки, мы говорим о той роли, которую государство играет в поддержке строительной отрасли в общем. Мы – государственное учреждение, и через нас за счет госсредств строительной отрасли не дали «упасть на колени». Было профинансировано порядка 1,5 млн. кв. м. Если в 2008-2009 гг. сдавалось 4-4,5 млн. кв. м. жилья, то наша программа позволила профинансировать чуть ли не четвертую часть докризисного объема – из тех проектов, которые были остановлены в 2009 г. Я считаю это очень хорошим результатом.
Building.ua: Сейчас эта программа продолжается?
В.Миргородский: Нет, это была экстренная мера, надо было что-то срочно предпринимать. В результате и отрасли помогли, и нуждающимся людям квартиры передали.
Building.ua: Но сейчас ГИУ вкладываются средства, скажем так, в дострой недостроев…
В.Миргородский: В домах, достроенных в 2009-м, квартиры пошли очередникам. В 2010-11 гг. мы тоже направляли средства на стимулирование строительной отрасли, но эта программа уже рыночная по своей сути. Как я уже говорил, в результате кризиса отрасль утратила доверие населения, поэтому мы напрямую кредитуем застройщиков, даем им ресурс достроить дом. И когда застройщик вводит в строй – у него есть предмет ипотеки, есть товар, который он может предложить на рынке, и люди, видя, что дом готов для проживания, уже без особого риска вкладывают свои сбережения либо идут в банк за кредитом и покупают жилье.
В этом проекте участвуют четыре субъекта. ГИУ предоставляет ресурс, банки-партнеры обслуживают застройщика, получая от нас денежный ресурс и передавая его застройщику с целевым назначением завершения строительства конкретного объекта. Помимо этого, банки следят за тем, чтобы объект застраивался в соответствии с договором. И четвертый субъект – это физлицо, которое может получить кредит на покупку квартиры именно в этом доме либо на этапе строительства, либо после ввода в эксплуатацию. Это уже рыночный механизм, который предусматривает предоставление денег застройщику на определенных условиях на определенный срок. Мы кредитуем банк на срок до 2,5 лет по процентной ставке 11% годовых, а банк должен дать застройщику не выше 15%. Население может обратиться за кредитом на покупку жилья в банк-партнер на стадии строительства или после его завершения. Кредит по нашей программе и на наших условиях: в национальной валюте, до 30 лет по ставке для заемщика не выше 15% годовых.
Сегодня по нашей программе работает 15 банков, через них мы уже направили на дофинансирование строительства 510 млн. грн, недавно еще по трем объектам приняли положительное решение на сумму 50 млн. грн. Таким образом, на завершение строительства направлено 560 млн., что позволит в этом и следующем году сдать свыше 370 тыс. кв. м или свыше 4 тыс. квартир. До конца года мы планируем направить на эти же цели еще около 330 млн. грн. Если удастся, то в целом на стимулирование строительной отрасли мы направим 840 млн. грн. Это очень большой ресурс, и государство через ГИУ так стимулирует рынок первичного жилья.
Building.ua: На когда запланирован возврат кредитов?
В.Миргородский: В декабре начинается первый возврат. Мы выдавали первые кредиты на год, на объекты с высокой степенью готовности, свыше 70%, и в декабре 6 кредитов должны вернуться, это порядка 70 млн. грн. Сейчас мы рассматривает вопросы по финансированию достройки замерших объектов с готовностью не ниже 25%.
Building.ua: Как обстоит ситуация с возобновлением ипотечного кредитования?
В.Миргородский: Вторая наша программа – рефинансирование кредитов. В 2009-10 гг. весь ресурс ГИУ был направлен, чтобы достроить 168 объектов. В этом году мы возобновили работу по ипотечному кредитованию. Официально объявили, что работаем не только на первичном, но и на вторичном рынке 1 июля 2011 г. Сегодня среди наших партнеров насчитывается свыше 110 банков, которые могут выдавать кредиты на наших условиях (национальная валюта, фиксированная ставка до 15% годовых, до 30 лет). Любой кредит, удовлетворяющий этим условиям, мы выкупаем.
Building.ua: Сколько кредитов уже выкуплено?
В.Миргородский: На сегодняшний день мы выкупили свыше 150 кредитов на сумму свыше 50 млн. грн. Эта работа проводится сейчас, в основном, на вторичном рынке. Несмотря на то, что наша первоочередная задача все же стимулировать развитие первички, мы понимаем, что без работы на вторичке очень сложно будет разморозить и раскачать работу ипотечного рынка.
150 кредитов – конечно, немного, но мы, подчеркиваю, выкупаем все, которые удовлетворяют нашим стандартам. Вроде бы, цифра не очень внушительная, но темпы оптимистичны. С каждым кредитным комитетом, а мы их проводим раз в неделю, количество заявок от банков на рефинансирование растет. Только за один месяц у нас количество партнеров увеличилось на 5 банков. Это говорит о том, что многие банки, которые раньше кредитовали в валюте, сейчас не имеют другой альтернативы и вынуждены переключаться на кредитование в национальной валюте. А мы эти кредиты выкупаем на срок до 30 лет, то есть мы даем банкам долгосрочный ресурс, пожалуй, во многих случаях единственный. И предлагаем его по нормальной цене – если сегодня стоимость ресурсов на рынке доходит до 20% годовых и выше, то мы даем под 11% на 30 лет.
Building.ua: Какую долю занимают ипотечные кредиты по сравнению с дофинансированием?
В.Миргородский: На достройку замороженных объектов в этом году пойдет ориентировочно 840 млн. грн. Рефинансирование, в свою очередь, уже профинансировано на 50 млн. и до конца года мы увеличим эту цифру до 100 млн. Но сейчас темпы выдачи ипотечных кредитов по Украине раз в 10 ниже, чем были в 2008 г. Наша задача – через банки-партнеры внедрять стандарты, по которым работает ГИУ. Эти стандарты создавались с учетом мирового опыта, они прошли испытание кризисом.
Сейчас в нашем кредитном портфеле выкупленные у банков ипотечные кредиты на сумму 745 млн. грн. Согласно договорам предусмотрено, что если кредит не обслуживается в течение 60 дней, мы имеем право этот кредит отдать банку. Банк либо возвращает нам деньги, либо меняет на другой ипотечный кредит. Так вот за все время с начала кризиса у нас процент обратной уступки всего 4,5%, тогда как процент проблемных кредитов в банках по ипотеке – 30%, не менее! Это говорит о том, что наши стандарты учитывают как интересы заемщика, так и кредитора.
Почему практически каждый третий кредит по ипотеке у банков проблемный? Потому что почти 70% кредитов были выданы в валюте, а зарплату люди получают в гривне. И если будет вторая волна падения гривны – не дай Бог! – то эти 30% могут превратиться в 50-60%. Наши же кредиты выдаются в гривне, то есть полностью отсутствует валютная составляющая риска. И мы ведем политику снижения ставок по ипотечным кредитам.
Building.ua: Кредитует ли ГИУ объекты «с нуля»?
В.Миргородский: Нет, так как задача ставилась достроить то, что остановилось в момент кризиса. Основная наша функция – рефинансирование, а программа финансирования застройщика временная, мы ее приняли на 2,5 года. В 2014 г. мы должны отчитаться перед Наблюдательным советом. В следующем году мы собираемся направить на дофинансирование свыше 700 млн. грн, на рефинансирование порядка 900 млн. грн., то есть мы планируем больше вкладывать в ипотеку, чем в достройку объектов.
Building.ua: Где вы собираетесь изыскивать средства?
В.Миргородский: Источником, как правило, являются заемные средства, которые мы привлекаем на рынке путем размещения корпоративных облигаций под государственные гарантии и наших ипотечных облигаций. В следующем году мы запланировали разместить корпоративные и ипотечные облигации на 1 млрд. грн и 500 млн. грн соответственно, чтобы мы могли привлечь 1,5 млрд. грн. Кроме того, у нас есть уставной фонд, нам его повысили в 2010 г. до 2 млрд. 200 млн. грн, но в следующем году не планируется увеличение уставного фонда, будем привлекать средства за счет размещения облигаций. Сейчас денежные средства на рынке дорогие, обычно такая ситуация складывается к концу года, а в первой половине года ставки понижаются, поэтому мы планируем размещаться в первом квартале следующего года.
Оксана Гришина
Источник: